任意売却とは？競売を回避するためのポイント｜豊明市の不動産のご購入・ご売却・相続のご相談は、グレイス不動産株式会社にお任せください！

何らかの理由で、ローンの返済が厳しくなってしまった場合は、早めにグレイス不動産にご相談をください。

住宅ローンの支払いを延滞してしまうと、金融機関から督促状や催告書が届きます。
やむをえず延滞が続いてしまった場合は、金融機関に代わって、保証会社からローンの残債について、一括返済請求がなされます。

すぐに不動産を売却して、ローンの残債を全額返済できればまだ良いのですが、延滞が続いてしまうと最悪の場合、不動産が競売になります。

競売は裁判所に申し立てが行われるので、競売になってしまうと、最終的に強制退去や不動産の売却がなされます。

もちろん、ローン残高より高値で不動産売却する事が出来るのであれば、何の問題もありませんが、問題なのはローン残高が売却価格を上回る場合です。

競売になると相場価格より安い金額で売却されるため、住宅ローンなどの負債を完済できないことがほとんどです。

そのため、競売後も遅延損害金や残りの残債を返済していく必要が出て参ります。


しかし、競売になる前に不動産売却のご相談をいただければ、金融機関などの債権者と合意を目指し、ローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。

これが【任意売却】という売却方法になります。

任意売却は競売より高い金額で不動産を売却できる可能性が高いです。

任意売却では、交渉によっては引越し代が出るなどのメリットもあり、所有者様にとっていい形で売却することも期待できます。競売になると引越し代などの交渉はできなくなります。


任意売却は主に、


など通常の売却と異なることがあります。

競売の申立てを債権者に待ってもらいながら、できるだけ高く、通常の売却方法と同じように不動産の売却活動をする必要があります。

ローンの滞納が続いており、事故債権化（いわゆるブラックリスト化）していることで、売却時にローンを完済できなくても、
金融機関が売却や抵当権の抹消に応じてくださることがあります。

任意売却のメリットについて

【競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い】
　
競売は相場の６割前後の売却価格になると言われています。　
通常の不動産売却と同じように販売活動を行い、不動産を売却していくことになります。

そのため競売による売却と比較すると、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いです。つまり借金の残債が少なくなるということです。　

ただし、売却に費やせる期間が短いので、物件によっては価格を下げて販売活動を行う必要も出て参ります。　
　
【競売は強制執行のため、任意売却の方が精神的負担が少なくなる】　
　
債務者（お客様）の意思を組み入れることも可能で、退去後の生活設計が立て易くなります。
　
【引越し時期などについて融通がきく】　
　　
競売では落札された後、強制的に立退きを迫られ、拒否すると法的措置に出られる事もあります。　
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、　
引越し時期や条件面での要望に、耳を傾けていただけます。　

【近所にローンの滞納を知られる事なく売却ができる】　
　
競売の情報は公開されるので、住宅ローンを滞納していることが分かってしまいます。　
任意売却では通常の不動産売却と変わらない販売活動ができます。　
　
【引越し代等の諸費用の確保が見込める】　
　　
競売では、引越し費等の費用は全て自己負担になりますが、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性は高くなります。　
　
また、住宅ローンの滞納に加え、マンション管理費等の滞納分の債権も売却代金からの配分を認めてもらえます。　
　
【 任意売却の費用が必要ない】　
　　
競売が決まると、落札されるまで、ローンの遅延損害金がかかります。
任意売却では、債務者自らが費用を負担する事はありません。
全ての手続きにかかる諸費用は、物件の売却費用から配分されます。


このように任意売却は多くのメリットがありますが、デメリットが無いわけではありません。

任意売却のデメリットについて

任意売却のデメリットとしては、

【住宅ローンを滞納している状態でないと金融機関と交渉できない】

普通に住宅ローンを返済されていたり、１～２ヶ月の一時的な滞納の場合は、金融機関が任意売却の交渉に応じてくれません。なので上手に進める必要がございます。
また、住宅ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞歴が登録されてしまうため、最低５年はあらゆるローンが組めない。または組みにくい状態になります。

【競売よりも手間がかかる】

競売は裁判所が行うことになりますので債務者が手続きなどを行うことはありません。
しかし、任意売却は基本的にはご自身で不動産の売却に関する手続きなどを行う必要があります。
もちろん、弊社で最大限のお手伝いをさせていただきます。


【債権者や連帯保証人の合意が必要】

任意売却を進めるためには、債権者の同意が必要ですが、連帯保証人や連帯債務者がいらっしゃる場合、その方の同意も必要となります。

【任意売却を進めていても競売になる可能性もある。】

競売の申立が行われた場合は、競売の手続きが進んでしまいますので、競売が完了するまでに任意売却で不動産を売却しないと、強制的に競売になってしまいます。


任意売却を終えた後に残る住宅ローンの残債は、基本的に一括もしくは分割で返済する必要がございます。

※これまでにも、「自己破産するから任意売却しても意味が無い」とおっしゃる方もいらっしゃいました。しかし、自己破産は自宅などの資産があると、現金や預貯金の無い状態でも、５０ 万円以上の予納金が必要になります。まとまったお金がないと自己破産もできないんです。。。

そのため、住宅ローンなどが払えなくなった不動産をあらかじめ任意売却し、資産をゼロの状態にした上で自己破産する方が得策とも言えます。


任意売却は金融機関の合意を得ることでローン残高を残したまま、抵当権を抹消して不動産の売却を行う方法になります。



通常、住宅ローンの滞納が３～６ヶ月程度続くと、金融機関から通知や催告書が債務者に届きます。
金融機関から通知が届いたら、任意売却による売却が可能となります。


ここから競売までの期間はおおよそ２～３ヶ月程度になります。

競売開始から約４ヶ月後には期間入札通知が届きます。
この状態になってしまうと任意売却をすることはできず、競売で不動産が売却されることになります。

任意売却の流れ

グレイス不動産へご相談いただいた場合のおおまかな順番ですが、


となります。

もちろん、金融機関との調整は弊社担当者が行います。
安心してお任せください。