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重要事項説明について
１．『重要事項説明書』って？
不動産の売買契約を行う場合、宅地建物取引業者（いわゆる不動産業者）は、購入者に対して、契約締結の前までに、宅地建物取引士が、物件と取引に関する重要事項についての説明をしなければなりません。
また、口頭で説明をするだけではなく、書面の交付も義務付けられており、書面の交付に当たっては、説明をした宅地建物取引士が記名押印しなければなりません。
上記は、宅地建物取引業法 第３５条に定められています。
では、何のために「重要事項の説明」を行うのでしょうか？
不動産契約のトラブルの多くは、「そんなことは聞いてない」から始まります。
本当に「聞いてない」のか、「聞いたけど忘れた」のか、「聞いたかもしれないけど理解できなかった」のか、理由は様々です。
ただ本来は、上記のような「そんなことは聞いてない」ということがないよう、しっかりと重要事項を説明しなければならないのです。
そして、上記のような、「そんなことは聞いてない」というトラブルを防止するために、宅地建物取引業者は「重要事項説明書」を書面にて作成し、ご購入者様に説明します。
ご購入者様は、「確かに重要事項の説明を聞き、理解し、納得した。」という意味で、署名捺印をします。
ただ、不動産取引に際しては、専門用語が使われる事項も多く、一般の方が一度で理解するのが難しい内容が多く含まれているのも事実です。
重要事項の説明を受けて、「理解できない」「納得できない」という事があれば、その都度、遠慮なく質問してください。急ぐ必要も、慌てる必要もありません。
トラブルを防ぐための「重要事項説明」です。
不安なことや分からないことをそのままにせず、しっかりと納得のいくまで、私ども取引主任者に説明を求めてくださいね。
「そんなこと言ったって、契約当日になって初めて聞く事ばかりで、その場で質問してって言われても聞きづらいし、そもそも何が分からないかもよく分からないし…。」
というお客様の声をもとに、私どもグレイス不動産では、急に決まったという契約でない限り、事前に重要事項説明書をお渡しいたします。
お時間のある時に、お客様のペースで、じっくりとご覧ください。
「今まで聞いていた説明と違う」「聞いたことのない言葉や用語がある」といったことがないか、ご契約の前に確認してください。
２．どこに何が書かれているの？
「重要事項説明書」がどういうものか、何のために必要か、前項でご説明いたしました。
では、具体的に「重要事項」とはどのような内容なのでしょうか？
書面上ではどのように記載されていて、どんなことに注意しなければならないのでしょうか。
グレイス不動産で実際に作成している「重要事項説明書」を例に挙げて、ご説明いたします。
【重要事項説明書の構成・項目】
- その取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引士の記載
- 取引の態様
売買・交換・賃借の別および媒介（仲介）・代理・売主の別について説明します。 - 売主の住所・氏名
売主と登記名義人（＝登記簿に登録されている人）が同一人物か、取引対象不動産に第三者の占有（＝他人が利用している）があるかを説明します。 - 物件の表示
取引対象不動産の所在地、土地の地目・面積、建物の種類・構造・建築時期などを 記載しています。
【Ⅰ.取引の対象となる宅地または建物に直接関係する事項】
- 登記に記録された事項
取引対象不動産に現在ある、登記されている権利の種類や内容（所有権・抵当権など）と、登記名義人について説明します。重 要事項説明書に添付の登記事項証明書（登記簿謄本）も併せてご確認ください。
完全な所有権で取得できるか（抵当権等は抹消されるか）、引き継ぐ権利は特定できているか、確認しましょう。 - 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
取引対象不動産を利用することについて、法律上の制限がある場合に、取引の当事者がこれらの制限を知らないままに取引し、不測の損害を被ることが無いように説明します。
予定している建物の建築は可能か、同じ建物の再建築は可能か（特に建物の用途と規模を確認）物件の利用に費用負担はないか、確認しましょう。 - 私道に関する負担事項
取引対象不動産に関連する私道に何らかの負担がある場合や利用制限がある場合に説明します。
私道の権利関係は問題ないか、私道の利用に負担はないか（負担金、掘削等の承諾、通行権の有無など）、確認しましょう。 - 飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況
取引対象不動産において現在利用可能な給排水・電気・ガス施設とその配管などの状況、整備されていない場合には、施設の整備予定とその整備に関する負担金の有無などを説明します。
インフラは整備されているか、特別な費用負担はないか、確認しましょう。 - 一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項（区分所有建物の場合）
区分所有建物（マンション）の場合における一棟の建物、その敷地に関する権利の種類および内容、共用部分などに関する管理・使用に関する規約の定めなど、いわゆる「マンション」特有の決まりごとなどについて説明します。- 敷地に関する権利の種類及び内容
- 共用部分に関する規約等の定め
- 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
- 専用使用権に関する規約等の定め
敷地の権利関係はどうか（所有権なのか、借地権なのか、など）、共用部分・専有面積の利用や管理のルールはどうなっているか、確認しましょう。 - 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
- 計画修繕積立金等に関する事項
- 管理費等に関する事項
- 管理の委託先
- 建物の維持修繕の実施状況の記録
- その他
計画修繕積立金や管理費の費用はいくらか、将来値上がりするのか、滞納はあるか、大規模修繕の予定はあるか、物件の管理状況はどうか、確認しましょう。
- 宅地造成の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）
新築物件などを建築中に購入する場合は説明が必要です。 - 当該宅地が造成宅地防災区域内か否か
取引対象不動産が、宅地造成等規制法に基づく造成宅地防災区域内に存するか否かを説明します。
豊明市内では、該当する地域はございません。 - 当該宅地が土砂災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域内に存するか否かを説明します。
豊明市内では、該当する地域はございません。 - 当該宅地が津波災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波災害警戒区域内に存するか否かを説明します。
豊明市内では、該当する地域はございません。 - 石綿使用調査の内容
石綿使用調査結果の記録の有無と、記録がある場合はその内容について説明します。 - 耐震診断の内容
昭和５６年５月３１日以前に新築の工事に着手した建物の場合に、耐震診断の有無と、耐震診断の記録があるときはその内容について説明します。 - 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
取引対象不動産が新築住宅である場合に、登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書）の交付を受けているまたは受ける予定か否かを説明します。
【Ⅱ.取引条件に関する事項】
- 代金及び交換差金以外に授受される金額
手付金、固定資産税や都市計画税の清算金、管理費等の清算金について、授受される金額を説明します。 - 契約の解除に関する事項
手付解除、契約違反による解除、引渡し完了前の滅失・毀損による解除、融資利用の特約による解除、売主が負う瑕疵の責任と土地の瑕疵による解除等、契約の解除等について説明します。
無理な契約内容になっていないか、その他契約内容を理解できたか、確認しましょう。 - 瑕疵担保責任に関する事項
- 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
取引対象不動産について売主が負う瑕疵担保責任の履行に関し、保証保険契約等の締結その他の措置を講じるか否か、講じる場合はその措置の概要を説明します。 - 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定または違約金に関する取決め等について説明します。 - 手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
宅地建物取引業者が自ら売主となる不動産の売買で、一定額以上の手付金、内金等を買主様から受領する場合に義務付けられている保全措置について説明します。 - 支払金又は預り金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、お客様から受領またはお預かりした売買代金、賃料、権利金、敷金、預り金等の金銭について保全措置を講じる場合は、その保全措置について説明します。 - 金銭の貸借のあっせん
買主様のローン利用予定金融機関、借入予定金額、ローンが実行されないときの措置等を説明します。 - 割賦販売に係る事項
割賦販売の場合に、割賦販売に関して所定の事項について説明します。 - 供託所等に関する説明（宅地建物取引業法第３５条の２）
お客様が宅地建物取引業者の責任により不動産取引上の損害を被ったときに備えて、供託所（法務局）に供託している営業保証金・弁済業務保証金について説明するとともに、供託先の供託所について説明します。
【Ⅲ.付属書類】
重要事項説明書と共に、重要事項説明書補足資料、登記事項証明書等の書類をお渡しします。
【Ⅳ.その他の事項】
取引対象不動産の周辺環境等に関して説明すべき事項があるときに説明します。
（例：土地測量により面積の増減があり、代金精算が発生する場合など。）
３．グレイス不動産から一言
ご覧いただきましたように、重要事項説明書には、ご契約いただきます不動産について、とても多くの事項について、それぞれ事細かい説明がなされております。
グレイス不動産には、エスクロー（物件調査）の専属担当者が在籍しております。
電気・ガス・水道などのライフラインや、法令上の制限、前面道路など、関係各所にそれぞれ確認をし、きちんと調査をした上で、その内容を重要事項説明書に記載しております。
実際の「重要事項説明書」と、本コンテンツを照らし合わせながら、どんな事に注意しながら読み進め、理解しなければならないのか、ご参考にしてくださいますと幸いです。
「この用語の意味が分からない」「つまりどういう事なの？」「例えばこういう場合はどうなるの？」
など、少しでもご不明な点や、不安に感じるようなことがございましたら、どんなことでも構いませんので、グレイス不動産までお問い合わせください。
お客様にご納得いただけるまで、しっかりとご説明いたします。
