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土地の公簿売買と実測売買について
先週、測量について書きましたが、今回は土地の公簿売買と実測売買について書きます。
不動産取引の実務上、多くの場合、土地の売買契約後引渡しまでに、売主様にて土地の測量を行っていただきます。
その場合、法務局に登録されている面積（公簿面積）と、測量をし実際に測定した面積（実測面積）との間に差がでることがあります。
例えば、１５０平米の土地を売買契約した後、実際に測量してみたら１５５平米に敷地面積が増えた。という感じです。
というのも、法務局に登録されている面積や、現在ある敷地境界杭の位置が正しいとは限らないためです。
実際に測量をすると、杭の位置が違ったり、大きく面積が増減することもあります。
土地の境界杭が全て確認でき、過去十年程度以内に測量された測量図があれば、大きく面積が変わる可能性は少ないです。
一方、境界杭が無く、古い地域で測量図も無い、隣地との敷地境界が不明、という土地は、かなりの確率で法務局に登録されている面積と実際の面積が異なります。
物件の状況によっては、売りに出す前に測量をする必要がある場合もあります。
そのため売買契約の際に、公簿売買もしくは実測売買どちらにするかを決めて、不動産売買契約を行います。
公簿売買と実測売買の違いをざっくり説明すると、
●【公簿売買】
登記簿に記載されている敷地面積（公簿面積）をもとに価格を決定する売買。
売買契約後、測量を行って土地面積が増減しても、売買価格を変更しない。
●【実測売買】
実際に測量して確定した面積（実測面積）をもとに価格を決定する売買。
測量後、公簿面積に対して実測面積が増減した場合、その分の売買代金を増減する。
実測売買では、公簿面積との間に差異があった場合の取り決めをします。
・公簿面積と実測面積に１平米以上（一定面積以上）の差があったら売買金額を清算する
・測量して面積が５平米以上減ったら契約を解除する。
など。
グレイス不動産では、後々トラブルがおきないように、不動産を販売する際や売買契約前に、弊社提携の測量士に依頼をし現況測量を行い、境界杭の有無や公簿面積との差異、越境物の可能性など、事前に調査をいたします。
その調査結果をもとに、先に測量を行っていただいた方が良いか、公簿売買にしても大丈夫かをご提案いたします。
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