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不動産取引における人の死などの告知義務について
過去に物件内で人がお亡くなりになっている居住用不動産を売却、または貸す場合の告知義務について、令和３年１０月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」を作成していますので、簡単にお伝えします。
● 告知義務が必要ない場合
【１】 自然死や日常生活の中での不慮の死
老衰や病死などの自然死や、階段からの転落、入浴中の溺死など日常生活の中での不慮の死は、発生が予想されるものであり、心理的瑕疵に該当しないとされています。
ただし、これらの死が発生した後、長期間放置され特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、告知義務が発生します。
【２】 ３年以上経過した場合
上記【１】以外の死や特殊清掃等が行われた場合でも、概ね３年が経過すれば、賃貸においては告知義務は免除されます。
但し、売買においては告知が必要です。事件性や社会的影響が高い場合も告知が必要です。
【３】 隣接住戸や共用部分での死
対象不動産の隣接住戸や買主・借主が日常使用しない共用部分での人の死。
隣接住戸や共用部分で特殊清掃等が行われた場合でも原則として告知する必要はありません。
ただし、事件性や社会的影響が高い場合は告知が必要です。
【A】対象不動産に重要な影響を及ぼす場合
上記【１】から【３】に該当しない場合でも、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事実については告知が必要です。
その際には、発生時期、場所、死因、特殊清掃の有無を告げる必要があります。
【B】 買主・借主から質問があった場合
買主・借主から具体的な質問があった場合や、特段の事情があると認識された場合には、その事実を告げる必要があります。
原則、書面による告知が望ましいです。
また、告知の際には、亡くなった方やその遺族の名誉や生活の平穏に配慮し、氏名や具体的な死の態様などを告げる必要はありません。
●まとめ
このガイドラインでは、自殺や他殺、不審死があった場合は、買主・借主にそのことを必ず伝える必要があり、病死や日常生活の事故死などの場合は伝える義務はないということです。
ただ、自然死であっても、亡くなってから発見までに時間が経っていたような場合は、告知が必要になる可能性があります。
国土交通省が作成したガイドラインは、不動産取引における告知義務を明確にし、トラブルの未然防止を目的としています。
ただ、ガイドラインでは自然死や日常生活の中での不慮の死は告知しなくても良いとされていますが、実際の不動産取引では、どんな形にせよ、不動産の中で人が亡くなっている場合には評価も下がりますし、後でトラブルにならないよう、告知をすることが望ましいよね。と思っておりますので、買主様・借主様にお伝えするようにしております。
また、人の死などの告知事項を故意に隠して売買、賃貸することは後々、トラブルになることから、知り得ている告知事項は、弊社へお話をいただけますと幸いです。
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