道路内民地と分筆登記

こんちには東です。
私はグレイス不動産で物件調査の仕事を行っております。
皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に、物件調査を行い、
売却の際に買主様にお伝えする資料を作成する役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

以前のブログで【道路内民地】について書きました。
今回は、分譲業者さんが購入予定のお土地が道路内民地に接しており、
分筆登記予定だったため、道路内民地と分筆登記の問題点を書きます。

道路内民地とは、道路として利用されているものの、個人が所有権を有する土地を指します。
道路法上は道路として機能するため、一般の通行が可能ですが、所有権が個人に帰属しているため、
権利関係のトラブルの原因となることがあります。
ただし、道路内にあるからといって、所有者が勝手に建物を建てたり、工作物を設置したりすることはできません。
豊明市が指定・認定している道路には、こうした民間所有地が多く残されており、
相続登記が行われておらず所有者不明となっているケースも少なくありません。

土地の確定測量を行う際、対象の土地が道路内民地に接している場合には、測量作業において以下の問題が生じます。
豊明市は、道路の幅は示せるものの、境界の位置を確定するには所有者の同意が必要であるとの見解を示しています。
そのため、測量士が登記簿上の住所や氏名から所有者を調査し、本人または関係者を探し出す必要があります。
しかし、登記情報が古く、所有者の所在が不明な場合、調査が行き詰まり、測量作業が中断することになります。
確定測量が不調に終わると、土地の面積を正しい数値にする地積更正登記や分筆登記も行えない可能性が高くなります。

不動産登記法に基づき、分筆登記を行うためには
●当該土地と隣接地の境界について、隣接地所有者の承諾を得ること
●境界杭を埋設し、境界線を確定すること
が必要になります。また、法務局に比較的新しく信用できる地積測量図が備え付けられている場合には、
境界確定測量が不要となるケースもありますが、それでも隣接地所有者との境界確認と承諾は必要になります。

所有者不明の道路内民地に接しており、上記の土地分筆登記を行う場合、
筆界特定制度を利用することが検討されます。筆界特定制度を利用すれば、
境界を特定することが可能ですが、約１年以上の期間がかかり、費用も通常の測量費以上にかかります。
道路内民地の問題は、分筆登記だけでなく、土地の有効活用や円滑な権利移転の妨げとなっています。

道路として管理されているにもかかわらず、確定測量や分筆登記ができないことで、以下のような問題が発生します。
●土地の売買が成立しない
●開発や再開発の障害となる
●相続手続きが複雑化する

このような課題を解決するためには、
●行政による所有者不明土地の積極的な時効取得
●確定測量の要件緩和
●筆界特定制度の迅速化
といった法改正や制度改革が必要ではないでしょうか。。。
現行制度のままでは、今後も同様の問題が繰り返される可能性が高いため、
関係業者みんなで声を上げて、変更できるような仕組みづくりができると良いと考えます。

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