土留めは番号だけで調べると危険です。

こんちには東です。
私はグレイス不動産で物件調査の仕事を行っております。
皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に、物件調査を行い、
売却の際に買主様にお伝えする資料を作成する役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

先日、宅地造成工事規制区域内の土留め構造物について、
建物の建築をご検討されているハウスメーカーのご担当者様より、
「土留めの許可番号をご存知でしたら教えていただけますか」というお問い合わせをいただきました。

お問い合わせの対象となった物件は、宅地造成工事規制区域内に所在しており、
東側に約１.８メートルの土留め工事を行っていたためお問い合わせいただきました。

宅地造成工事規制区域においては、
●切土が２．０メートル以上　●盛土が１．０メートル以上
●または切土と盛土の合計が２．０メートル以上
となる造成工事を行う場合には、愛知県の造成許可が必要となります。

本件に関しては、かつて数区画の宅地開発として造成許可を取得していた物件でしたが、
現在では許可番号や図面などの記録が残っていない状態でした。
さらに、該当する土留めには亀裂が見受けられ、再構築が必要な状態であったため、
その点も併せてご説明いたしました。

既存土留めの安全性と建築確認について
建築計画を進める際に、既存の土留めが造成許可を受けたものであることが確認できる場合は、
その許可番号を建築確認申請図面に記載することによって、法的な整合性を証明することができます。
ただし、土留めの「安全性」に関しては別途確認が必要です。
安全性の確認については、一級建築士による現地調査のもと、
●有害な沈下●盛り上がり（ふくらみ）●ハラミ（押出し）●亀裂などの劣化状況
が目視で確認されないことが前提となります。

今回のように、古く図面が存在しない土留めの場合には、
●現地での目視確認●がけ地の土質調査
などを行い、「仮に土留めが崩れても、上部の地盤が滑落しない」ことを構造上証明する方法や、
土留めの安全性を評価できる検査機関もございます。

ただ、許可の図面や記録がないと、基準通りに土留めが作られているか不明です。
特に古い土留めですと、土留めに劣化・風化も出てくるため
ただ単に番号があるからこの土留めは大丈夫。という判断は危険です。

弊社では、土留めのある物件に対してお問い合わせがある場合は、
許可番号がわかる場合でも、建築会社の方に現地確認をお願いしております。

何十年もお住まいになるご自宅です。住宅価格は高騰していますが、土留めも
作り直すようにご計画いただけますと、お住まい続ける上でご安心いただけるではないでしょうか。

弊社では、売主様に売却査定価格をお伝えする際に、高低差があり土留めのやり替えが必要な場合は
土留めの再構築費用が必要なことをお伝えし、販売価格から概算で土留め費用を差し引いて
査定価格を提案しております。

豊明市は平坦な土地より坂が多いところです。土留めの費用は家を建てる際には必要になります。
ご自身のお土地の土留めの安全性を検査機関を通してお調べになりたい方も
豊明で創業４０年、豊明の不動産のことならグレイス不動産へお尋ねいただけますと幸いです。

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