登記簿謄本の見方

こんちには東です。
私はグレイス不動産でエスクローという仕事を行っております。
エスクローっていうのは、皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に
物件の調査を行う役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

売却相談や購入契約の前にご所有不動産の詳細を確認するため、法務局で謄本を取得します。

謄本とは現在は「登記事項証明書」といいますが、
ご所有不動産の履歴書みたいなものです。

不動産の謄本の種類には、土地と建物があります。
どちらにも、表題部、権利部という表示があります。

まず、表題部には、土地謄本ですと不動産の所在（住所）、面積、種類（地目）、が記されています。
建物謄本には追加で建物の構造が加わります。

所在は不動産の住所地番とほぼ同じですが、たまに住所地番と違っていたり、
土地の場合は何区画かお持ちで、住所地番の地番以外の地番のお土地もあります。

面積は、不動産の大きさを示しており、平方メートルで記載されております。
余談ですが、昭和４１年までは坪表記でした。
１坪は畳２枚分です。平方メートルを坪数に換算するには
０．３０２５という係数を平方メートルに掛けると坪数になります。
計算式で書くと
平方メートル数×０．３０２５＝坪数
坪数÷０．３０２５＝平方メートル数　になります。

種類（地目）とは、どんなものかを示しています。
土地だと「宅地」「雑種地」「山林」「畑」「田」、
建物だと「居宅」「共同住宅」「工場」「倉庫」「車庫」などです。

建物には「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」などの構造の部分と、
「瓦」「亜鉛メッキ鋼板」「スレート」「ガルバリウム鋼板」などの
屋根の種類が記されています。

次に権利部は甲区欄と乙区欄というものがあります。

甲区欄には、ご所有者の住所・名前、いつ不動産をどのように取得したかが
記されております。

不動産の売買では、この所有者が売買の当事者となります。
例えば、●ご両親から相続をされたが、名義を変えていない。
●引っ越す前に購入して、住所を変えていない。
などは、売買の時に変更の登記が必要になります。

乙区欄には、所有権以外に関することが記されております。

所有権以外のことって。。。
●不動産購入の際に借入された場合の権利（抵当権）、
●土地の上に送電線があり土地に立ち入ることができる権利や
通路部分で隣地の方も通行できたりする権利（地役権）
●田や畑で小作ができる権利（永小作権）
●土地を買い戻すことのできる権利（買戻権）
などが記されています。

抵当権について少し説明しますね。
抵当権はお金を借りた銀行や銀行の保証会社などがお金を返すまでは、
不動産を売却する際に銀行や保証会社の許可が必要になります。

返済は終わっていても、抵当権の消し忘れている方が多いです。
借入金のご返済が終わっていても、謄本では抵当権がついたままの状態です。
抵当権を消す登記が必要になります。
ご返済が終わられている方は、借入先の銀行や保証会社に一度ご確認をお願いいたします。

抵当権がついていたら、売買の時に抹消登記という登記が必要になります。

以上のことを謄本で確認し、売買で気を付けることや、
他に調査が必要なことを確認しております。

グレイス不動産　東