都市計画について

こんちには東です。
私はグレイス不動産でエスクローという仕事を行っております。
エスクローっていうのは、皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に
物件の調査を行う役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

前回は公図・測量図・建物図面について書きました。
今回は【都市計画】について書きます。

皆さんは、市街化区域・市街化調整区域のどちらにお住まいですか？
市街化区域や市街化調整区域は都市計画法という法律で定められています。
豊明市の場合、市の約３１％が市街化区域、残り約６９％が市街化調整区域になります。
豊明市がこの区域分けを行ったのが昭和４５年１１月です。

【市街化区域】っていうのは、街並みを造っていこうとする区域
【市街化調整区域】は今ある街並みを残していこうとする区域
になります。

大きな違いは
【市街化区域】と【市街化調整区域】の一番大きな違いは、税金と公共下水です。
市街化区域は、固定資産税１．４％と都市計画税０．３％が課されていますが、
市街化調整区域は固定資産税１．４％だけが課されており、浄化槽の所が多いです。

【市街化区域】には用途地域という、街並みを造るための地域を作っております。
豊明市では、第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、
第二種住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域の
７種類の地域が指定されております。
それぞれ、その土地に建物を建築できる面積「建ぺい率・容積率」や
地域ごとに建てることのできる建物やその高さの制限を指定しています。

例えば、お住いの場所が第一種中高層住居専用地域ですと、
建ぺい率が６０％、容積率が２００％、建物高さは斜線制限で規制があり、
建てることのできる建物も中高層住宅の地域で、
病院、大学、５００平方メートルまでの一定のお店などになります。

【建ぺい率】は、敷地面積のうち、１階の床面積がどれくらいまでの建物が建築できるかがわかります。
【容積率】は、敷地面積に対し２階３階含めてどれくらいの大きさの建物が入るかがわかります。

●土地面積×建ぺい率＞建物などの１階床面積
●土地面積×容積率＞建物延べ床面積
なら、建ぺい率・容積率が基準範囲に入っているということになります。

土地をご購入されて、建物を建築される際、すでにご希望の間取りが決まっている場合に、
どれくらいの大きさの土地を探す必要があるのかがわかります。

【市街化調整区域】は今ある街並みを残していこうとする区域と申し上げましたが、
絶対に建物が建築できないわけではなく、また、建物が建っているからと言って、
簡単に再建築ができるわけでもありません。
場所や要件を詳しく調べて、個別に豊明市や愛知県に確認を行い、
１戸１戸の建物が建築できるかどうかを調べる必要があります。

市街化調整区域の売買は大変で、調整区域の売買に慣れている人でないと、取り扱いは難しいです。
大手不動産仲介業者さんは、仲介をお断りになったり、中小の不動産仲介業者さんも知らない方が多いです。
弊社は、豊明で３５年間色々な不動産を取引させていただいており、社長や顧問は豊富な経験をお持ちです。
他社で売買を断られた物件も弊社にお任せいただけますと幸いです。

市街化調整区域も、建物を建築できる面積「建ぺい率・容積率」と地域ごとに建築できる建物や高さの制限があります。
「用途の定めのない地域」といって、建ぺい率が６０％、容積率が２００％、建物高さは斜線制限で規制されています。

都市計画の変更は豊明市や愛知県が決定しますが、変更や市街化区域への編入などは簡単にはできないので、
今ある風景が極端に変わることはないかと思われますが、急に大きな建物が建ったり、
工場や店舗ができたりすることもあります。
そのため、お住いの場所がどの地域に位置しているかを知ることが大事になります。

ご自分のお住いの場所がどの区域に入っているかをお知りになりたい場合は、
豊明市の「都市計画マップ」で調べることができます。

ご売却をお考えの場合は、どんな場所でどのような制限があって、建物を建築できる場所かどうかなど
詳しくお調べいたします。

個人的には、市街化区域が約３１％しかない場所で良く３５年間も不動産営業を続けている。って
スゴイなって思っております。豊富な知識や経験がないと長続きしません。この業界。汗

グレイス不動産　東

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