公図とは？土地調査に欠かせない基礎知識と歴史、デジタル化の進展について

こんちには東です。
私はグレイス不動産でエスクローという仕事を行っております。
エスクローっていうのは、皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に
物件の調査を行う役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

以前【公図】【測量図】【建物図面】について書きました。
今回は昔の公図を土地の変遷を調べるために法務局で旧公図を取得したので、
【公図】について改めて書きます。

【公図】とは、法務局に備え付けられている土地の地図になります。
この地図は一般的な地図とは異なり、土地の地番や形状が記されています。

公図は、所有する土地の形状や隣接地の状況を調査する際に使用します。
たとえば、土地の前面道路が個人所有である場合、通行や工事を行う際に許可が必要になることがあり、
場合によっては通行料の支払いが求められることもあります。
そのため、当該地周辺の土地の形や地番を確認することが重要です。

法務局に備え付けられている土地の図面は、もともと土地に課税するために作成された地図です。
現代では、測量技術に基づき、精度の高い図面が求められています。
現在公図と呼ばれているものの多くは、明治時代の地租改正の際に作成された「字限図」や、
それを改訂した「地押図」が元になっています。
なお、「公図」という言葉は法令上に明確に定義されているものではありませんが、
一般的にはこの呼び方が用いられています。

公図は明治時代に村の住民によって作成され、政府の役人が検査を行いました。
しかし、これらの図面は租税徴収を目的としていたため、
土地の面積が実際より小さく測られることがありました（いわゆる「縄伸び」現象）。
当時の測量は、地元の村民が測量用の縄を使って、１間（約１．８メートル）ごとに印を付けて測定していました。
また、山林や原野については、実測を行わず、歩測や目測に頼ることが多かったと言われています。

このため、現代の精密な測量技術で調査を行うと、当時の公図と実際の土地の面積に大きな違いが生じることがあります。
地籍調査では、公図と実測値に約２割ほどの違いが見られることもあります。
公図は、分筆や合筆などの変更が加えられるたびに、和紙（裏打ちされた美濃紙）に貼り紙や加筆訂正が行われてきました。
結果として、図面が破損したり、再製されたりすることがあったり、
耕地整理や区画整理などが行われた際には、より精度の高い図面に差し替えられることもありました。

昭和３５年、地方税法の制定に伴い、公図は税務署から法務局に移管されました。
法務局では、昭和４０年代に和紙が劣化しやすく修正作業が困難だったため、
和紙からポリエステルフィルムに書き換える作業が行われました。
このポリエステルフィルムで作成された公図は「マイラー公図」と呼ばれ、昭和６０年代まで使用されていました。
その後、登記情報のコンピュータ化に伴い、地図や公図の内容もデジタルデータ化されました。

旧和紙公図やマイラー公図は精度が低いものの、
市街化調整区域の不動産売買などにおいては重要な資料になります。
特に、合筆されている場合や、既存宅地の調査をする際には、
これらの古い資料が貴重な参考資料となります。

弊社は豊明で創業４０年。
不動産売買のことなら、グレイス不動産にお任せください。

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