建築基準法の道路

こんちには東です。
私はグレイス不動産でエスクローという仕事を行っております。
エスクローっていうのは、皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に
物件の調査を行う役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

前回は【都市計画】について書きました。
今回は【建築基準法の道路】について書きます。

建築基準法とは建物を建築する際にどのような基準で建築するかを取り決めている法律になります。
前回【都市計画】で建物を建築できる面積「建ぺい率・容積率」や
地域ごとに建てることのできる建物やその高さの制限を指定しています。
と書きました。
建築基準法は建物を建築する際にどの様に建築するかを取り決めた法律になります。

皆様がお住いの住宅は、建築確認申請という申請により許可を受けて建築されています。
建築確認申請では、場所、敷地の面積、道路と敷地の位置関係、建築する建物の床面積、
構造、外壁、屋根、窓の大きさ、室内の壁紙の仕様など、どのようなものを使い、
建築を行うかを細かく申請する書類になります。

平成１１年以前は愛知県や地方公共団体に建築主事さんという
建築確認申請を許可する方がいて、すべての建築物の許可を出されていました。
平成１１年以前に建築された建物の売却の際に気を付けることは、接道になります。
建築基準法では、「建物は道路に２．０ｍ以上接すること」と規定があります。

道路とは、建築基準法で定める道路で、６種類あります。
道路幅が４．０ｍ以上で
●国・県・市などの公道
●開発や区画整理によって作られた道路
●昭和２５年１１月２３日（建築基準法施行日）以前より存在していた道路
●愛知県が指定した道路
●個人が作った道路で愛知県が位置を指定した道路
●昭和２５年１１月２３日（建築基準法施行日）以前より存在していた道路で
幅が４．０ｍ未満だが、愛知県や豊明市が指定した道路
上記の６種類が道路に当たります。

この６種類以外は、道路でも建物を建築することができない道路になります。

豊明市の市道は大体が、４．０ｍ以上の公道ですが、たまに４．０ｍ未満の道路があります。
４．０ｍ未満の道路になると、道路中心線から２．０ｍ後退して建築物・工作物を建築物を築造することになります。
この道路中心線から２．０ｍ後退することをセットバックと呼びます。
道路中心は豊明市が指定します。

道路に２．０ｍ以上接道するとは、道路と敷地が接する面が２．０ｍ以上必要になります。
道路から通路を通って奥が敷地になる土地（一般的に旗状敷地や延長敷地と呼びます）では、
旗状部分の通路の長さに応じて、接する幅を広くする必要があります。

先述の延長敷地に土地があって、道路は隣地と共有の通路で接していますが、売却できますか？
というご相談をよくいただきます。

その場合、共有の通路が、
誰の所有か？　通路幅は？　道路の延長距離は？
道路としての形態になっている？　市や県に許可を得てたら建てられる？
など、建築した際の許可図面などを参考に調査し、市や県に再建築の可否を尋ねます。

接道が２．０ｍ未満の場合は、再建築ができません。
そのため、建物をリフォームなどをして住み続ける必要があり、不動産価格はとても下がります。

平成１１年以前に許可を受けた建物の場合、
確認申請図面に道路４．０ｍと記されていても、その道路が個人所有の土地だったり、
共有で利用している土地だったりする場合があり、通路の幅を測った結果、接する幅が２．０ｍ未満になると、
建物が再建築できない場合があります。

平成１１年に建築基準法が改正施行され、それまで地方公共団体の建築主事のみが
行っていた建築確認が民間開放されました。今では民間の審査機関を経て申請を行い許可を
得ることが多くなっています。
平成１１年以降に建築確認申請を取得していれば、民間審査機関が細かく確認しているので
接道の間口が不足するという可能性は低いです。

道路は建物を建築する際の必須要件です。道路に接していないと建築できません。
今、建物があるからと言ってても、何らかの理由で接道がなくなると再建築ができなくなります。

弊社は、豊明で３５年間色々な不動産を取引させていただいており、特に社長や顧問は豊富な取引経験をお持ちです。
他社で売買を断られた物件も弊社にお任せいただけますと幸いです。

グレイス不動産　東

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