【公図】【測量図】【建物図面】について

こんちには東です。
私はグレイス不動産でエスクローという仕事を行っております。
エスクローっていうのは、皆様が弊社に売買のご相談をいただいた際に
物件の調査を行う役目です。

皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

前回は登記簿謄本の見方について書きました。
今回は【公図】【測量図】【建物図面】について書きます。
これらの図面も法務局で取得できます。

【公図】とは、法務局に備え付けの土地の地図になります。
一般的な地図と違い、土地の地番と土地のおおよその形が記されています。

公図では、ご所有の土地の形や隣地の所有者について調査します。

土地の前面道路が個人所有になっていたり、通行や工事に対して許可が必要になったり、
通行料などの費用を支払う必要があったりする場合があります。
そのためにも、当該地の周りの土地の形や地番がどうなっているかを調べます。

公図を定規で測るとおおよその間口、奥行きがわかります。
例えば公図の縮尺が５００分の１だと１センチが５メートルになります。
私が実際に見た公図になりますが、縮尺は５００分の１から１２００分の1まであり、
縮尺が大きくなれば大きいほど定規で測ると誤差が出やすいです。

そこで、有効になるのが、【測量図】です。
法務局に備え付けの測量図を地積測量図といいます。

地積測量図は、主に土地を以前分割した際にどのように分割したかを示す図面です。
これも、精度がまちまちで、
昔ながらの三平方の定理を使った三斜求積という図面から、
最新のＧＰＳ測量を使った測量図まであります。

これで、ご所有のお土地の間口や奥行きがセンチメートル単位やミリ単位でわかります。
ただ、昔の地積測量図ですと、測量誤差が大きいので、ご売却の際は再測量が必要になります。
弊社では、売主様から測量のご承諾いただいた後に、仮測量といってご所有のお土地を測り、
境界杭の有無や登記面積と仮測量面積の誤差、高低差、越境などを調査しております。
費用はかかりますが、取引を安全に行えるように準備しております。

最後に【建物図面】は法務局に備え付けの建物配置図です。
建物が土地のどのあたりに建っているかを記した図面になります。
登記されている建物が古かったり、登記されていない建物だと図面がない場合もあります。

建物図面でわかることは、建物が隣地からどれくらい離れて建っているかや、
建物面積の計算書が記されています。
建物面積は壁芯面積で計算されいます。
柱の芯（中心点）を結んで線を引いて建物面積としております。

壁芯面積とは、
壁の厚みのちょうど真ん中を“壁の芯”と見なし、
その部分を結んで計算した面積を壁芯（へきしん／かべしん）面積といいます。

内法面積とは
内法（うちのり）面積とは、壁の内側のみを面積として計算したものになり、
“実際に使用できる部分そのままの広さ”と捉えることができます。

マンションの場合ですと、内法面積と言って壁の内側の面積を登記面積にしてるところが多く、
分譲マンションのパンフレットに記載のある専有面積は壁芯面積で表記されています。
マンションも配置図と各階の配置図面が備えられております。

このように【公図】【測量図】【建物図面】から
ご所有の不動産がどんな形・大きさ・どんな位置にあるか、
隣地とどのように接しているかなどを確認し、
売買で気を付けることや、
他に調査が必要なことを確認しております。